Zweites Quartal 2020 im gewerblichen Immobilienmarkt

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Joanna Sinkiewicz, Partnerin, Direktorin in der Abteilung für Industrie und Logistik, Cushman & Wakefield
Joanna Sinkiewicz, Partnerin, Direktorin in der Abteilung für Industrie und Logistik, Cushman & Wakefield

Vor dem Ausbruch der Coronavirus-Pandemie war die polnische Wirtschaft eine der am schnellsten wachsenden in der Europäischen Union. Wie ist es aktuell Das internationale Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield in der neuesten Ausgabe des Berichts "Trends Radar" fasst die makroökonomische Situation zusammen, analysiert einzelne Sektoren der Immobilienbranche im Hinblick auf die Auswirkungen einer Pandemie und präsentiert Prognosen zur Entwicklung der wirtschaftlichen Situation in Polen.

Makroökonomische Situation

Infolge der Pandemie und der von der polnischen Regierung im März eingeleiteten vollständigen Sperrung könnte die polnische Wirtschaft im zweiten Quartal 2020 zum ersten Mal in der Geschichte in die Rezessionsphase eintreten. Es wird erwartet, dass die Konsumausgaben zurückgehen, was laut Oxford Economics trotz Schutzmaßnahmen eher verschoben als verloren gehen und sich auf dem Arbeitsmarkt verschlechtern wird. Auch in Produktionsstätten war trotz fehlender Zwangsverriegelung ein starker Produktionsrückgang zu verzeichnen.

Nach Ansicht von Oxford Economics-Experten könnte die schrittweise Aufhebung der Beschränkungen ab Anfang Mai zu einer Beschleunigung der Wirtschaftstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte und im Jahr 2021 führen.

Büromarkt

Als Reaktion auf die mit der Pandemie verbundene Bedrohung hat die polnische Regierung keine Beschränkungen eingeführt, die die Nutzung von Büroflächen ausschließen. Infolge der Einführung von Vorschriften über soziale Entfernungen ist die Anzahl der Arbeitsplätze in Büros jedoch erheblich zurückgegangen, und Unternehmen haben die Empfehlung der Fernarbeit für alle oder erhebliche Personen eingeführt Teil Ihrer Mitarbeiter. Laut einer Studie von Cushman & Wakefield und Antal arbeiteten nur 21% der Befragten während einer Pandemie im Büro. Mit der allmählichen Verbesserung der epidemiologischen Situation in Polen hat der Prozess der Rückkehr in die Büros begonnen. Unternehmen stehen daher vor der Herausforderung, Büroräume an neue Standards anzupassen und die Sicherheit der Mitarbeiter zu gewährleisten.

In den letzten zwei Monaten haben einige Mieter den "abwartenden" Ansatz gewählt und Entscheidungen über die Anmietung neuer Flächen ausgesetzt. Zweifellos wird dies die Nachfragestatistik in diesem Quartal und den folgenden Monaten in gewissem Maße beeinflussen. Dennoch werden die vom Markt kommenden Signale immer positiver und einige Transaktionsprozesse könnten in naher Zukunft wieder aufgenommen werden. Erweiterte Verwaltungsprozesse, begrenzte Verfügbarkeit von Bauarbeitern und das Risiko einer Unterbrechung der Lieferkette führen dazu, dass die Fristen für die Beauftragung einiger derzeit im Bau befindlicher Büroprojekte verschoben werden. Darüber hinaus wird sich die aktuelle Situation längerfristig auf die Entscheidung der Entwickler auswirken, den Beginn der für 2022 bis 2023 geplanten Investitionen zu verschieben, was in diesem Zeitraum zu einer Versorgungslücke führen kann.

Laut Cushman & Wakefield werden in Zukunft wahrscheinlich rund 50% der Gesamtzahl der Büroangestellten in der Welt verschiedene Formen flexibler Arbeitsmodelle verwenden. Büroräume werden sich von einem traditionellen Büro an einem Standort zu einem Hybridmodell entwickeln und die Arbeit in einem Standardraum in unterschiedlichem Maße mit dem Büro kombinieren. flexibel und mit Remote-Arbeit. Eine Reduzierung der Büroflächen ist auch mit weniger Mitarbeitern nicht möglich, da soziale Distanz eingehalten werden muss.

COVID-19 und sogenannte "Lock-down" hatte erhebliche Auswirkungen auf den gewerblichen Immobilienmarkt. Bei Büroflächen war eine natürliche Folge die erzwungene Prüfung von Fernarbeiten in beispiellosem Ausmaß. Abhängig von der technologischen Vorbereitung der einzelnen Organisationen verlief dieser Test besser oder schlechter, aber unabhängig von den Ergebnissen wurden zahlreiche Diskussionen über die Zukunft der Büros und des Arbeitsumfelds als solches geführt. Die Aussagen der Führungskräfte der größten Organisationen und Arbeitgeber stimmten im Zusammenhang mit der Wahrscheinlichkeit überein, die Transformation des Arbeitsumfelds in Richtung größerer Flexibilität und eines hybriden Modells zu beschleunigen, das die Möglichkeit von Fern- und Büroarbeit kombiniert, eine sehr wahrscheinliche Verringerung der Anzahl von Büroarbeitsplätzen bei gleichzeitiger Annahme einer größeren Entfernung, die den Platzbedarf ausgleichen kann. Es gibt immer noch viel Unsicherheit und extreme Meinungen auf dem Markt. Wir sind von einer Sache überzeugt: COVID-19 wird die Transformation des bereits laufenden Arbeitsumfelds in Richtung Flexibilität und Mobilität sowie die Entwicklung von Hybridmodellen, die verschiedene Arbeitsmodelle kombinieren, erheblich beschleunigen. Gleichzeitig erwarten wir, dass einige der aktuellen Trends und Präferenzen geändert werden - z. B. die Verdickung von Arbeitsplätzen anstelle der früheren Verdickung, Dezentralisierung und Schaffung verteilter Büroökosysteme als komfortable Treffpunkte und Teamarbeitsplätze. Sicherlich können wir in den kommenden Monaten noch dynamische Veränderungen und eine Überprüfung der Strategie zahlreicher Organisationen erwarten - sagt Paulina Misiak, Partnerin, Leiterin der Mietervertretung bei Cushman & Wakefield.

Kommerzieller Markt

Die Aufhebung der Beschränkungen für den Betrieb von Einkaufszentren in der zweiten und nicht in der dritten Phase des Auftauens der Wirtschaft bedeutete, dass Einkaufszentren in kurzer Zeit auf die Wiedereröffnung vorbereitet werden mussten, wobei alle geltenden Vorschriften zur Kundensicherheit eingehalten wurden. Dies war eine große Herausforderung und erhöhte gleichzeitig die Kosten für gewerbliche Einrichtungen.

Trotz früherer Spekulationen über das Ende von Einkaufszentren hat die überwiegende Mehrheit der Mieter (durchschnittlich 90%) ihre Geschäfte und Kunden in der Studie "Rückkehr der Polen zum Einkaufen nach der Epidemie" von PRCH und der Untersuchungsbehörde wiedereröffnet. 81% gaben an, dass sie beim Einkaufen einkaufen Einkaufen in Einkaufszentren fühlte sich sicher an. Die durchschnittliche Besucherzahl seit der Wiedereröffnung der Einkaufsmöglichkeiten hat stetig zugenommen, wobei in kleinen und mittleren Zentren höhere Raten verzeichnet wurden. In der fünften Woche vom 1. bis 7. Juni 2020 lag die durchschnittliche Sichtbarkeit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (PRCH) weiterhin bei 72 bis 99%.

Laut Experten von Cushman & Wakefield werden sich die Formate und die Umstrukturierung des Filialnetzes ändern. Neue technologische Lösungen und der berührungslose Kundenservice in Einkaufszentren werden an Bedeutung gewinnen, und der E-Commerce wird eine Ergänzung zum stationären Vertrieb sein - insbesondere in der Mode- und Accessoiresindustrie. Eine Erhöhung der Leerstandsquote kann aufgrund zusätzlicher Sicherheitsmaßnahmen zu einer Verringerung der Mieteinnahmen bei gleichzeitiger Erhöhung der Kosten für Einkaufszentren führen. Die größten Verluste werden in der Unterhaltungsindustrie erwartet, die am längsten eingefroren ist. Experten erwarten, dass Marketingaktivitäten die Verbrauchernachfrage stimulieren und die soziale Funktion von Einkaufszentren stärken.

Vom ersten Tag der Sperrung an war klar, dass der Einzelhandelsmarkt eine Art Korrektur erfahren und anders aussehen würde als vor der Pandemie. Die Änderungen werden sowohl für Mieter als auch für Vermieter spürbar sein. Selbst ein Drittel der Mieter kann sich in unterschiedlichem Maße vom Markt zurückziehen, den Vertriebskanal oder das Format ändern, sodass in Einkaufszentren freie Stellen entstehen. Viele dieser Mieter, die ihre Marktpräsenz einschränken werden, hatten gute Standorte in Einkaufszentren. Es wird also Zeit für Schnäppchenjäger. Für Mieter, die noch keine solche Gelegenheit vom Markt erhalten haben, besteht die Möglichkeit, an guten Standorten aufzutreten. Ich meine Rabattkonzepte, die nicht so sehr unter einer Pandemie gelitten haben - sagt Beata Kokeli, Partnerin, Leiterin der Einzelhandelsagentur bei Cushman & Wakefield.

Lagermarkt

Der Lagermarkt befindet sich in einer Krise, die durch eine relativ gute Pandemie verursacht wird, die hauptsächlich durch die Entwicklung der E-Commerce-Branche unterstützt wird und in den ersten Wochen der Pandemie aufgrund von Beschränkungen im kommerziellen Sektor und der Übertragung eines Teils der Einkaufsaktivitäten auf den Online-Kanal zusätzlich beschleunigt wurde. Der aktuelle Wert des E-Commerce-Marktes wird auf 50 Mrd. PLN geschätzt und kann sich nach Angaben der Unity Group bis Ende 2020 sogar verdoppeln.

Die hohe Dynamik des E-Commerce-Sektors wirkt sich positiv auf die Nachfrage nach Lagerflächen aus und verändert die Struktur dieses Marktes. Die wachsenden Anforderungen an Liefergeschwindigkeit und Kundendienst führen dazu, dass das Logistiknetzwerk immer häufiger Entwicklungsinvestitionen umfasst, die sich in unmittelbarer Nähe der Endverbrauchergruppe, in Gebieten großer Städte oder in unmittelbarer Nähe (z. B. Umgehungsstraßen) befinden. Wir beobachten die dynamische Entwicklung von Konzepten wie "Small Business Units", "City Logistics" und "City Flex", die perfekt zum Trend der "Last Mile" -Logistikentwicklung in Märkten wie Warschau, Łódź, Wrocław und Tri-City passen. Entwickler bieten auch spezifische Einrichtungen vom Typ "Build To Suit" an, die auf der Grundlage der individuellen Anforderungen der Mieter implementiert werden, einschließlich Cross-Dock-Ladeflächen, die bei Unternehmen aus der Kurier- und Logistikbranche beliebt sind. Gleichzeitig werden größere regionale Logistikzentren und Zentrallager, die das erste Vertriebsglied in der Lieferkette bilden, mit modernen automatischen Systemen, die eine schnelle Kommissionierung und Minimierung der Beschäftigung ermöglichen, zunehmend intensiviert.

Laut Experten ist Cushman & Wakefield zu früh, um die endgültigen Folgen einer Coronavirus-Pandemie für den Lagersektor vorherzusagen. Es ist wahrscheinlich, dass Unternehmen und Branchen, die in naher Zukunft mit großen Problemen konfrontiert sind, die Nachfrage nach Lagerflächen verringern werden. Andererseits ist zu erwarten, dass die "verlorene" potenzielle Nachfrage durch die wachsende Aktivität des E-Commerce- und Logistiksektors weitgehend kompensiert wird.

Die schrittweise Lockerung der Beschränkungen und Prognosen für die Rückkehr der Wirtschaft zum Wachstum im Jahr 2021 sind optimistisch. Erwähnenswert ist auch, dass Polen mittel- und langfristig als Produktionsstandort gewinnen kann. Es scheint, dass eines der Ergebnisse der aktuellen Krise das Streben der produzierenden Unternehmen sein wird, das Risiko zu verringern, das mit der "Blockierung" einiger Standorte und der Diversifizierung von Standorten und der Erhöhung der Lagerbestände in europäischen Ländern verbunden ist.

Ungeachtet der dynamischen Veränderungen, die in den folgenden Monaten zu beobachten sind, sollte sich die Position Polens als wachsendes Glied in der globalen Logistikkette langfristig weiter stärken. Die hohe Dynamik der E-Commerce-Branche wird der Hauptfaktor für die Entwicklung des Lagermarktes bleiben, der unter den Bedingungen der beispiellosen Krise, mit der wir konfrontiert sind, noch wichtiger geworden ist - sagt Joanna Sinkiewicz, Partnerin, Leiterin Industrie & Logistik, Cushman & Wakefield.

Investmentmarkt

Wie von Experten von Cushman & Wakefield erwartet, gab es im April und Mai 2020 eine geringe Anzahl von Transaktionen auf dem Markt, verglichen mit dem Volumen der Investitionstransaktionen im ersten Quartal, die von der Pandemie praktisch nicht betroffen waren. Die im zweiten Quartal abgeschlossenen Transaktionen betrafen hauptsächlich Büro- und Lagerimmobilien und wurden vor Ausbruch der Pandemie eingeleitet.

Logistikimmobilien sind nach wie vor eine Anlageklasse, die am wenigsten von der Krise betroffen ist und für Investoren nach wie vor von großem Interesse ist. Kaufangebote werden trotz der Pandemie eingereicht, und die Investitionsmöglichkeiten werden einer detaillierten Analyse hinsichtlich der Glaubwürdigkeit der Mieter, der Auswirkungen von COVID-19 auf einzelne Branchen, der Fähigkeit zur Zahlung von Forderungen und der physischen Präsenz in Einrichtungen unterzogen. Gewerbe- und Hotelimmobilien sind derzeit bei Investoren nicht sehr beliebt, und alternative Immobilienklassen (d. H. Wohnungen für institutionelle Mieten, Schlafsäle und Seniorenheime) machen trotz optimistischer Prognosen einen kleinen Teil des Marktes in Polen aus.

Wir gehen davon aus, dass das Volumen der Investitionstransaktionen im zweiten und dritten Quartal gering sein wird, da viele Anleger Wartestrategien, verlängerte Transaktionszeiten, Reisebeschränkungen und mangelnden Konsens hinsichtlich der Bewertungen nach der Pandemie eingeführt haben. Aufgrund der Abhängigkeit von ausländischen Investoren, auf die bisher mehr als 90% des Volumens der Investitionstransaktionen entfielen, kann die Erholung im Vergleich zu anderen Märkten in Europa mit einer Verzögerung von mehreren Wochen erfolgen und mit der Lockerung der für Mitte Juni und Anfang Juli geplanten Flugzeugbeschränkungen verbunden sein. Zusammen mit der Rückkehr der Wirtschaft zum Wachstum in der zweiten Jahreshälfte könnte die Investitionstätigkeit auf dem polnischen Investmentmarkt rasch zunehmen, da die Anleger weiterhin auf attraktivere Kapitalisierungsraten in unserem Land im Vergleich zu Westeuropa und eine starke Nachfrage von Mietern zählen können - sagt Marcin Kocerba, Associate , Kapitalmärkte, Cushman & Wakefield.